Signalement(s)

L'acheteur d'une unité de copropriété divise dont la superficie est 24 % plus petite que celle indiquée dans les plans joints à la promesse d'achat obtient 388 000 $ à titre de diminution du prix de vente.

Un promoteur et constructeur qui a commercialisé et publicisé un projet de construction en utilisant un document et des plans promotionnels contenant des informations fausses et trompeuses quant à la superficie des unités est condamné à verser 388 000 $ à un acheteur à titre de diminution du prix de vente.

Résumé

Demande en diminution de prix (388 000 $). Accueillie.

Le demandeur a conclu un contrat préliminaire avec la défenderesse pour l'achat d'une unité de copropriété divise qui allait être construite. Les plans joints à la promesse d'achat tout comme ceux contenus dans le document promotionnel indiquaient une superficie de 2 698 pieds carrés. Les dimensions de cette unité luxueuse étaient déterminantes dans la décision du demandeur de l'acheter au prix convenu. Or, le certificat de localisation que ce dernier a obtenu avant la vente mentionnait une superficie de 2 048 pieds carrés, soit 650 pieds carrés de moins que ce qui était prévu, ce qui équivaut à un écart de 24 %.Le demandeur a signé l'acte de vente et a payé le prix convenu, mais sans accepter de renoncer à ses droits concernant les dimensions réduites de sa maison. Il réclame une diminution du prix de vente de 388 000 $. La défenderesse prétend que la vente a été faite sans égard à une contenance de superficie nette. Elle invoque une clause de la promesse d'achat qui stipule qu'il peut y avoir des écarts entre les plans et les caractéristiques de l'immeuble une fois construit. En cas de divergence, ces dernières auraient préséance sur les plans.

Décision

Selon l'interprétation de la clause que propose la défenderesse, le promoteur aurait carte blanche pour construire et livrer une unité de plus petite taille que prévu de 25 %, de 50 % et même de 75 %. Une telle interprétation ne passe pas le test de la raisonnabilité. En signant la promesse d'achat, le demandeur a paraphé chacune des pages des plans initiaux sur lesquels figurait une note mentionnant notamment que toutes les dimensions étaient «approximatives», qu'elles reposaient sur des «calculs architecturaux standards» et qu'il s'agissait de dimensions «architecturales et non cadastrales». Il comprenait qu'il pouvait y avoir une différence raisonnable, mais non considérable, entre les dimensions projetées et réelles. D'ailleurs, le vendeur ne peut se dégager de sa responsabilité quant à la garantie de contenance en invoquant une clause qui stipule que la superficie du bien acheté est approximative. Une telle expression ne vise que des différences de peu d'importance. De plus, la mention relative aux dimensions basées sur des calculs architecturaux standards ainsi que les termes «architecturales et non cadastrales» rendent cette note incompréhensible pour un consommateur crédule et inexpérimenté. Ce dernier ne peut s'attendre à recevoir une propriété 24 % plus petite que prévu.

De plus, la preuve ne permet pas de conclure que la défenderesse a expliqué au demandeur la différence entre les superficies brute et nette. Même si le demandeur avait été familiarisé avec ces concepts, cela n'aurait pas justifié que la défenderesse lui livre une unité comprenant 650 pieds carrés de moins que ce qui lui avait été promis.

La défenderesse a commercialisé et a publicisé un projet de construction en utilisant un document et des plans promotionnels qui contenaient des informations fausses et trompeuses. Il s'agit d'une pratique interdite en vertu de la Loi sur la protection du consommateur, ce qui crée un dol.

À titre de diminution du prix de vente, le demandeur est en droit d'obtenir la somme qu'il réclame, soit 388 000 $. À la lumière d'un rapport d'expert ayant procédé à une analyse comparative, cette somme correspond à la valeur réelle des 650 pieds carrés que la défenderesse a omis de livrer au demandeur.