Résumé de l'affaire
Requête en diminution du prix de vente (48 000 $) et en dommages-intérêts (45 407 $). Accueillie en partie (20 000 $).
En 1992, le défendeur a acheté un immeuble composé de deux bâtiments. L'année suivante, il a loué celui situé à l'arrière de la propriété à une artiste, qui l'a transformé en logement. Le défendeur a toléré la situation même s'il savait qu'un tel usage était interdit. Le 22 décembre 2005, le demandeur a acheté l'immeuble 150 000 $. Le 4 octobre 2006, un inspecteur municipal l'a informé qu'il devait condamner le bâtiment arrière puisqu'il avait été aménagé illégalement. Le 14 mai 2007, la municipalité a refusé le projet du demandeur de réunir les deux bâtiments situés sur sa propriété, notamment parce que cela n'était pas conforme au Code national du bâtiment 1995. Toutefois, en vertu de droits acquis, il a été autorisé à louer le bâtiment à des fins d'entreposage. Le demandeur réclame au défendeur 48 000 $ en diminution du prix de vente ainsi que 45 407 $ en dommages-intérêts.
Décision
Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien (art. 1725 du Code civil du Québec). Au moment de la vente, l'immeuble n'était pas conforme à la réglementation municipale puisqu'il était utilisé à des fins résidentielles. En outre, le demandeur ne pouvait soupçonner que cet usage n'était pas permis, notamment pour les motifs suivants: l'acte de vente l'obligeait à respecter les baux en vigueur, y compris celui d'habitation et d'atelier d'artiste du bâtiment arrière; selon les baux qui lui ont été remis, celui-ci était loué à des fins résidentielles depuis 1993; le défendeur a déclaré dans l'offre d'achat que les loyers rapportaient 1 700 $ par mois; et la fiche descriptive de l'immeuble indiquait que le bâtiment arrière était idéal pour un propriétaire occupant. D'autre part, l'obligation de l'acheteur de vérifier auprès des autorités compétentes que la destination qu'il entend donner à l'immeuble est conforme aux lois en vigueur est une obligation de moyens. En l'espèce, le demandeur a agi avec prudence et diligence en demandant à un notaire d'effectuer ces vérifications. Quant au défendeur, il a commis une faute en omettant d'obtenir un permis de construction avant de procéder aux travaux de transformation du bâtiment arrière. De plus, il a fait preuve d'aveuglement volontaire en ne dévoilant pas cette information au demandeur. En l'absence d'une clientèle souhaitant utiliser le bâtiment en litige à des fins d'entreposage, la valeur marchande de l'immeuble au moment de la vente est évaluée à 130 000 $. Le demandeur a donc droit à une diminution du prix de vente de 20 000 $. Toutefois, aucune indemnité ne peut lui être versée pour les travaux qu'il a effectués à l'immeuble car, s'il avait demandé un permis de construction, il ne l'aurait pas obtenu, en raison des activités résidentielles exercées dans celui-ci. Enfin, faute de preuve de troubles et inconvénients, cette réclamation est rejetée.