en bref

Les propos tenus par le constructeur d'un immeuble ainsi que la publicité qu'il a utilisée pour vendre une unité de copropriété divise ont créé l'impression générale chez les demandeurs, des consommateurs crédules et inexpérimentés, qu'ils achetaient non seulement l'unité mais également la terrasse adjacente à celle-ci, ce qui n'était pas le cas; par conséquent, ces derniers sont en droit d'obtenir l'annulation des contrats de vente préliminaires.

Les contrats préliminaires conclus entre les parties relativement à la vente d'une unité de copropriété divise par le constructeur de l'immeuble doivent être annulés en raison de l'erreur dolosive et de l'erreur sur l'objet de la prestation commises par les demandeurs, qui croyaient devenir propriétaires de la terrasse adjacente à leur unité alors que ce n'était pas le cas.

résumé de l'affaire

Requête en annulation de contrats de vente préliminaires et en réclamation de dommages-intérêts (78 662 $). Accueillie en partie. Demande reconventionnelle en revendication du droit de conserver l'acompte versé (186 250 $). Rejetée.

En août 2010, les demandeurs ont rencontré un représentant de la défenderesse dans le but d'acheter une unité de copropriété divise dans un immeuble en voie de construction. L'appartement qui les intéressait avait, selon les plans qui leur ont été remis, une superficie de 1 507 pieds carrés et une terrasse de 833 pieds carrés, pour un total de 2 340 pieds carrés. Le demandeur prétend que le représentant leur a mentionné qu'ils pourraient utiliser la terrasse à leur guise, ce qui était primordial pour eux. Lors de cette première rencontre, il n'a pas été question de la gestion de la copropriété, de la répartition des frais de copropriété ni des distinctions entre les parties privatives et les parties communes. Un contrat de vente préliminaire a été signé le 1er septembre 2010, lequel mentionnait que l'unité vendue avait une superficie de 1 507 pieds carrés, et les demandeurs ont remis un premier acompte de 74 500 $. Par ailleurs, aucune note d'information n'accompagnait le contrat. Au mois de décembre, inquiets de n'avoir pas encore reçu la déclaration de copropriété ni la confirmation des charges communes mensuelles, les demandeurs ont rencontré des représentants de la défenderesse. Ils ont alors appris que ces frais seraient en fonction de la valeur relative de chaque fraction et non de la superficie, ce qui entraînerait une augmentation d'environ 60 $ par mois. Les demandeurs ont voulu annuler le contrat préliminaire, mais les parties ont finalement convenu de réduire le prix de vente de 20 000 $. Un deuxième contrat a donc été signé, lequel n'incluait toujours aucune note d'information, et la défenderesse l'a daté du 1er septembre afin que les acheteurs ne puissent invoquer la clause leur accordant un délai de 10 jours pour annuler la transaction. Les demandeurs ont versé un deuxième acompte de 111 750 $, mais ce n'est qu'en janvier 2011 qu'ils ont reçu la déclaration de copropriété ainsi que le certificat de localisation. Ils ont alors constaté qu'ils ne devenaient pas propriétaires de la terrasse, mais seulement de l'unité. En effet, selon la déclaration de copropriété, la terrasse est une partie commune à usage restreint. La défenderesse ayant refusé d'amender la déclaration afin que la terrasse constitue une partie privative, les demandeurs réclament l'annulation des contrats de vente préliminaires. Ils demandent également des dommages-intérêts totalisant 78 662 $. En demande reconventionnelle, la défenderesse revendique le droit de conserver l'acompte versé de 186 250 $ en raison de l'omission des demandeurs de signer l'acte de vente.

résumé de la décision

Selon l'article 1044 du Code civil du Québec (C.C.Q.), une terrasse ne constitue pas une partie d'immeuble présumée commune. Ainsi, il faut se référer à la déclaration de copropriété pour en connaître la nature. En réalité, les demandeurs croyaient et voulaient devenir propriétaires de la terrasse adjacente à leur unité, ce qui n'est pas le cas. Les contrats préliminaires conclus entre les parties sont visés par les articles 1785 et ss. C.C.Q., car ils concernent la vente d'un immeuble à usage d'habitation par le constructeur ou promoteur de celui-ci. L'immeuble ayant plus de 10 unités de logement, une note d'information incluant au moins une ébauche de déclaration de copropriété devait être remise aux demandeurs. Par ailleurs, les contrats préliminaires, préimprimés, sont des contrats d'adhésion et des contrats de consommation. Selon l'article 6.1 de la Loi sur la protection du consommateur, le titre II (art. 215 à 253), relatif aux pratiques de commerce, s'applique à la vente d'un immeuble. En l'espèce, la défenderesse a induit les demandeurs en erreur et elle a leur fait des représentations fausses ou trompeuses au sens de la loi. Ses propos ainsi que la publicité qu'elle a utilisée pour vendre l'unité ont créé l'impression générale chez les demandeurs, des consommateurs crédules et inexpérimentés, qu'ils achetaient non seulement l'unité, mais également la terrasse adjacente à celle-ci. Les représentants de la défenderesse ont ainsi passé sous silence un fait important. De plus, l'omission de remettre une note d'information aux demandeurs lors de la signature des contrats a empêché ceux-ci de comprendre qu'ils n'acquéraient pas la terrasse, ce qui ajoute à la preuve du dol. Il y a lieu d'annuler les contrats, et ce, sur la base tant de cette erreur dolosive que de l'erreur simple. En effet, les déclarations de la défenderesse ont induit les demandeurs en erreur quant à l'objet de la prestation et ces derniers n'ont pas donné un consentement éclairé au moment de signer l'un ou l'autre des contrats préliminaires. La défenderesse doit donc rembourser aux demandeurs les acomptes versés. Par contre, leur réclamation de dommages-intérêts est rejetée puisqu'elle vise des dommages indirects.