En bref

Un vendeur a omis de déclarer certains faits importants et a laissé croire aux acheteurs qu'ils acquéraient une maison semi-détachée alors qu'il s'agissait d'un condominium.

Résumé de l'affaire

Action en dommages-intérêts à la suite de l'inexécution du contrat d'achat d'un immeuble. Rejetée. Demande reconventionnelle en remboursement d'un dépôt. Accueillie.

Les défendeurs, qui étaient intéressés par un projet résidentiel de la demanderesse, se sont présentés à son bureau de vente et ont rencontré un vendeur, à qui ils ont fait part de leur intention d'acheter un «semi-détaché». Un contrat préliminaire a été signé, mais les défendeurs n'ont pu y donner suite, le financement leur ayant été refusé. Quelques mois plus tard, les défendeurs ont à nouveau rencontré le vendeur et un contrat préliminaire a été signé pour l'achat d'un terrain avec un immeuble désigné sous le nom de «Faux Jumeau II» et portant la mention «copropriété divise avec partie privative». Avant la signature de l'acte notarié, les défendeurs ont pris connaissance d'un article de journal rapportant que des résidants du projet immobilier de la demanderesse se plaignaient qu'on leur avait vendu des copropriétés en les affichant comme des semi-détachés. La défenderesse a immédiatement téléphoné à la banque pour suspendre la demande de prêt. Elle a aussi communiqué avec le notaire, qui lui a confirmé qu'elle achetait une copropriété. Le règlement de zonage n'autorisait pas les «semi-détachés» et seulement cinq pieds autour de l'immeuble étaient divis. Les défendeurs ont avisé la demanderesse qu'ils considéraient l'offre d'achat comme nulle puisqu'elle était fondée sur une fausse présentation de la réalité. La demanderesse a répliqué en enjoignant aux défendeurs de se présenter chez le notaire. À la suite de leur refus, elle a intenté la présente action en dommages-intérêts. Par le biais d'une demande reconventionnelle, les défendeurs ont réclamé le remboursement du dépôt de 500 $ qu'ils avaient versé.

Résumé de la décision

Les défendeurs ont donné un consentement vicié à la suite de la présentation trompeuse des faits par le vendeur et de sa réticence à révéler certains éléments. Le panneau publicitaire attenant au bureau de vente indiquait «Maisons semi-détachées» alors que deux autres pancartes portaient la mention «Copropriété» sous celle de «Semi-détaché». Peu de renseignements ont été donnés par le vendeur avant la signature du contrat. On n'a pas parlé aux défendeurs du terrain en commun ni des interdictions de modification de leur immeuble. Même si le vendeur avait en sa possession la déclaration de copropriété, il ne les a pas informés de son contenu. L'existence obligatoire d'un syndicat de copropriétaires détenant des pouvoirs étendus a également été passée sous silence. La mention «copropriété divise» dans le contrat préliminaire n'était pas suffisante, car le concept de «jumelé» implique une certaine copropriété, du moins quant au mur mitoyen. De plus, la demanderesse savait que le règlement de zonage n'autorisait pas les maisons semi-détachées et rien ne pouvait lui assurer une modification du règlement. Le contrat était soumis à la Loi sur la protection du consommateur en vertu de ses articles 2, 6.1, 219 et 253. Le vendeur avait également une obligation de renseignement, laquelle est une application du principe de la bonne foi énoncé à l'article 1375 du Code civil du Québec. Le recours en dommages-intérêts de la demanderesse est donc rejeté et les défendeurs ont droit au remboursement du dépôt versé plus les intérêts et l'indemnité additionnelle. Ceux-ci avaient également soutenu que la transaction était nulle en raison de l'absence de permis de courtier immobilier de la compagnie pour laquelle travaillait le vendeur mais, comme celle-ci a contracté avec la demanderesse et non avec les défendeurs, ces derniers ne peuvent invoquer la pratique illégale.